In nahezu jedem Mietvertrag findet sich die Bestimmung, wonach der Mietzins wertangepasst wird (Wertsicherungsklausel). Durch diese Vereinbarung soll der betraglich fixierter Mietzins werthaltig bleiben. In der Regel knüpft die Wertanpassung an einen wirtschaftlichen Index wie zB den von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex (VPI). Dieser Index stellt einen Maßstab für die Preisentwicklung in Österreich dar. Erhöht sich beispielsweise der Index um 2 % so erhöht sich ebenfalls der Mietzins um 2 %. Sofern die Formulierung von Wertsicherungsklauseln den gesetzlichen Erfordernissen entspricht, ist sie zulässig, um das Entgelt an die tatsächliche Geldwertveränderung anzupassen.
Um eine Wertsicherung wirksam zu vereinbaren, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Der OGH hatte sich nun aktuell mit einer Wertsicherungsklausel eines unternehmerisch tätigen Vermieters zu befassen. Die zu beurteilende Wertsicherungsklausel, welche an den VPI anknüpfte, sah vor, dass nach dem Ende der Verlautbarung des VPI „der diesem am meisten entsprechende Index“ zur Anwendung kommen soll. Nähere Konkretisierungen – zB wer darüber entscheide, welcher Index dem VPI am meisten entspreche – erhielt die Klausel nicht. Der OGH hielt unter anderem fest, dass es vollkommen unklar sei, welcher Wertmesser für die Preisanpassung bei Wegfall des VPI maßgeblich sein soll, weshalb die Klausel gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoße.
Nebenbei hielt der OGH in der genannten Entscheidung auch fest, dass die gegenständliche Klausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt. Nach dieser Bestimmung ist eine Entgelterhöhung durch den Unternehmer für seine zu erbringende Leistung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss nur dann zulässig, wenn dies im Einzelnen ausverhandelt wurde. Sollte dies nicht der Fall sein – was aufgrund der Verwendung von Vertragsschablonen die Regel darstellt – so muss vertraglich gesichert sein, dass in den ersten zwei Monaten eine Preiserhöhung ausgeschlossen ist. Eine solche Sicherstellung findet sich jedoch in kaum einem Mietvertrag.
Aufgrund der Entscheidung des OGH könnten unzählige Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen nichtig sein. Vermieter sind daher angehalten, insbesondere bei der Neuvermietung auf eine exakte Formulierung der Wertsicherungsklausel Bedacht zu nehmen, um eine Nichtigkeit und damit einen gänzlichen Wegfall der Klausel zu vermeiden.
Durchaus denkbar ist es zudem, dass Mieter zur Rückforderung von indexierten Mietzinsen aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des OGH berechtigt sind.
